На развитых рынках гостиничной недвижимости feasibility («физабилити») анализ является одним из наиболее часто применяемых инструментов планирования и реализации гостиничных проектов. Однако в российской практике далеко не все инвесторы, акционеры и управляющие менеджеры знают, в чем суть данного инструмента и практическая польза от его применения.

Feasibility («физабилити») анализ позволяет на самом первом этапе, на стадии зарождения и обсуждения идеи проекта, выяснить, является ли она осуществимой в конкретных рыночных условиях, а также сформулировать ключевые предпосылки и условия, необходимые для успешной реализации проекта. Отчасти, российским аналогом данного термина является технико-экономическое обоснование или исследование проекта. Хотя корректнее применять термин «оценка проекта на реализуемость».

Оценка проекта на реализуемость дает инвестору ответ на ключевой вопрос: «Будет ли моя идея успешна в данном рыночном контексте?». Безусловно, ответ на такой сложный вопрос является результатом комплексного анализа ситуации на конкретном рынке, прогноза развития отдельного рыночного сегмента, а также общего макроэкономического исследования в сочетании со всесторонним анализом задуманной концепции реализации гостиничного проекта.

Результат анализа — это широкий емкий отчет с выводами, рекомендациями и предпосылками, а также финансовым прогнозом будущих доходов. Если на данной стадии исследование показывает, что идея проекта сложнореализуема или приносит мало денег, то инициатору проекта необходимо либо внести корректировки в концепцию проекта, сделав его более конкурентоспособным, либо отказаться от данной бизнес-идеи, осознав ее нежизнеспособность в самом начале пути. Как мы все понимаем, остановиться в самом начале пути — это более правильное решение, нежели вложить средства в заведомо «слабый» проект и потерять инвестиции.

feasibility2.jpg
Оценка проекта на реализуемость (Feasibility study) целесообразно проводить как только сформирована концепция проекта: имеется представление об основных составляющих, характеристиках, сроках реализации и других особенностях, которые делают данный проект уникальным.

Оценка проекта на реализуемость (Feasibility study) должна проводиться сторонними специалистами, которые являются экспертами данной индустрии. Залог качественной оценки — это профессиональная команда, обладающая опытом проведения подобных исследований, знанием тенденций индустрии и конкретного рынка, а также способная дать независимую оценку анализируемой идеи. В противном случае по результатам проведения оценки проекта на реализуемость инвестор услышит то, что ему хотелось бы услышать, а не объективные выводы.

Оценка проекта на реализуемость не является бизнес-планом или документом, содержащим инвестиционную оценку проекта. Но именно feasibility study покажет каковы будут прогнозные операционные показатели деятельности будущего бизнеса — сколько будет стоить размещение в отеле, каковы будут расходы и доходы основных департаментов, насколько значительными будут расходные статьи. Операционный прогноз составляется на 5-7 лет и будет основой инвестиционного анализа проекта, который будет создаваться на следующем этапе бизнес-планирования.

Таким образом, оценка проекта на реализуемость — это не только ответ на вопрос «Будет ли идея моего проекта успешна с учетом рыночной ситуации?», но и прогноз будущих доходов и расходов операционной деятельности гостиничного проекта.

Оценка проекта на реализуемость — базовые компоненты отчета 

Каждый раз, проводя оценку проекта на реализуемость, специалисты адаптируют отчет для нужд конкретного проекта, добавляя в него соответствующие разделы.

Однако каждая оценка проекта на реализуемость должна затронуть несколько основополагающих блоков, которые и формируют понимание того, насколько конкретный проект может быть успешен в сложившихся рыночных условиях. Поэтому мы приводим содержание базового отчета, где отражены основные темы, изучаемые при оценке каждого проекта.

Посмотреть содержание базового отчета.

Стоит отметить, что каждый проект обладает собственной уникальностью, особенно если проект является многофункциональным и затрагивает несколько разных сегментов. В этом случае стандартный отчет об оценке реализуемости проекта дополняется соответствующими блоками, подробно описывающими состояние каждого сектора, который влияет на функционирование проекта